作者：六土（垚圭城）

10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据看已经有迹象表明近期市场趋冷，调控政策显示威力。

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9月份的数据很重要，因为全国市场是在8月份受到城市政策、房企、银行信贷等多重因素叠加，突然冷下来的，时隔一个月后，这次变冷对市场真正的影响开始逐步显现出来，所以9月份的数据其实可以看出全国楼市变冷之后的速度和趋势。

在这个背景下，70个大中城市商品住宅销售价格的确表现不佳。从环比看总体略降，而同比虽然有涨幅，但是涨幅持续回落。

最值得注意的是新房价格指数，统计显示该指数是2015年5月份、6年来首次下跌，换而言之是77个月以来首次的下跌。

分城市能级看，一线城市新建商品住宅销售价格环比，由8月份的上涨0.3%转为持平；二手住宅销售价格环比，由上8月份的上涨0.2%转为下降0.4%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比，由8月份上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比，由8月分持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比，由8月份持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比，与8月份相比保持下降态势，降幅比上月扩大0.1个百分点至下跌0.2%。

从涨跌城市分部看，9月70大中城市中有27城新建商品住宅价格环比上涨，8月为46城；环比位于西北的银川、西安涨幅0.6%领跑，四个一线城市北上广深分别为持平、涨0.2%、跌0.1%、涨0.2%。

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对于投资性质购房者而言，大家都知道二手房市场一定要研究的，因为从过去的历史看，这个数据更加真实。

虽然当下大概有13个城市出现了二手房指导价，扭曲了市场，但是不涉及指导价的城市还是居多，二手价格依然有参考价值。

个人认为整张表统计数据中的城市分部、极值和数值变化趋势是很值得分析的。

在表格中大于100表示上涨，小于100表示下跌，我们可以将“环比”“同比”“定基”三个数据小于100看成弱势市场，大于100看成强势市场。

首先，先看看“环比”“同比”“定基”三个数据都呈现下跌的城市。

二手市场三个数据都在下跌，说明这个市场这12个月来是持续走弱的，整个市场表现令人担忧的，这样的城市一共有14个，城市比较集中，其中华北4个，东北3个，西南3个，湖南省2个，安徽和广西各1个。

可以看出北方沦陷比较明显，华北东北占了14个城市的半壁江山，北方的市场这一年来整个偏弱，值得注意的是东北和华北近来并没有出楼市收紧政策，反而是出了诸如哈尔滨“十六条”这样的救市政策，但即便如此市场依旧不买账。

西南、湖南虽然都是较小城市，也说明这两个区域或因为大城市人口虹吸、或因为省内高压政策，整体市场非常弱。

在重点70城中，珠三角没有城市三数据下跌，长三角只有安徽安庆1个城市，这两个城市群近期收紧政策频出，却依旧强势。

简单说一下三个数据的关系，“定基”数据的基准是最早的，“同比”次之，“环比”最晚，这三个数据如果定基最小，环比最大，说明这个城市在周期内是持续下跌的。

按照这个逻辑分析14个城市中，只有遵义和秦皇岛是在弱势横盘，其余的12个都是连续向下的，最严重的是牡丹江和南充，其中石家庄和太原两个省会表现也非常弱。

反过来看三个数据都大于100，说明整个市场是强势的，这样的城市有15个，相比弱势的城市分布非常分散，西南3个，长三角2个，海南2个，西北2个，东北2个，其余的分布在华北、湖南、江西、山东、河南等多个区域。

其中海南的海口、三亚市场在政策利好刺激下，比较强势，西南则是成都、重庆两大城市和泸州，西南核心城市市场走势整体处于强势。东北大连、丹东走出独立于整个东北的走势。

结合弱势市场看，西南、东北分化较为严重。

与弱势市场相反，在强势市场，“定基”数据最大，“同比”数据居中，“环比”数据最小，说明整个市场是持续上涨的。

按这个标准去看，南京、无锡、成都、西安、西宁其二手市场在9月数据中依旧保持强势，虽然可能和每位购房者具体感受不一致。这几个城市10月的数据值得密切关注。

与2020年“定基”数据相比，涨幅较大的，但是上月“环比”降低的城市说明数据上表现的是出现了顶部特征，在过去一年多中楼市已经见顶，这样的城市有36个。

包括了北京、沈阳、上海、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、广州、深圳、银川、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、泉州、武汉等前期的热门城市，其中江苏省和浙江省城市最多，也包含北上广深四大一线和二线的武汉、杭州、宁波、福州、厦门等，可以看出，绝大部分热点城市和区域已经见顶，其下跌或横盘周期已经显现。

其中差值最大的是北京、上海、杭州，这与调控周期有关，深圳因为早在去年7.15就开始调控，所以没有进入前三，否则二手数据差值最大的应该是深圳。

而京、沪、杭也是这一波打压力度较大的城市，其中北京并没有出现全面上涨也出台了二手房指导价，可见这个城市政策之严。

杭州还没有出台指导价数据已经这么不乐观，一旦后续推出指导价，其市场极其不容乐观，当然也和政策力度有关。

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按照以上方法论来分析一手房市场，可以得出几个结论：

1.一手房数据整体优于二手房数据，可能是因为政府调控更为精准，限涨限跌政策发挥了作用。

2.四大一线，北上深新房价格依旧上涨，广州则表现略微疲软。

3.太原、哈尔滨、牡丹江、岳阳、常德、南充是仅有的6座一手、二手都处在弱势市场的城市，其楼市现状非常凄凉，看来岳阳全国第一个推出“限跌令”在数据上早就有所体现了。

而常德一手、二手数据表现甚至弱于岳阳。作为省会太原、哈尔滨都表现不佳，可以想象山西省、黑龙江省其他城市楼市有多么艰难。

4.无锡、泉州、济宁、大连、南京、银川、西宁、西安、乌鲁木齐、合肥、福州、武汉等城市一手房市场依旧比较坚挺。

其中武汉数据与市场感受大相径庭，不知道是不是统计口径原因。西北四个省会的表现出乎意料，尤其是西安市场已经连续上涨5年，最近又出政策调控，没想到一手数据依旧坚挺。

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从整体数据来看，简单说就是北方市场整体偏弱。

一线市场二手市场全面见顶，一手市场由于限价原因还在强势区域；无论一手二手和历史相比都出现了不同程度疲软，国家调控成效已现。

对于二手强势的15个城市，是下个月数据分析的关键，这些城市是否在数据上见顶，影响整个房地产市场对未来的判断。